010 521 77 77 info@hklaw.nl

U heeft een huis gekocht en al snel komt u erachter dat er gebreken kleven aan de woning. Dit worden vaak ‘verborgen gebreken’ genoemd. Wanneer is daar nu eigenlijk sprake van en wat kunt u doen richting de verkopende partij?

Non-conformiteit

Een woning moet beantwoorden aan de overeenkomst, dat wil zeggen dat het de eigenschappen moet hebben die u als koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Als dat niet zo is, dan is er sprake van non-conformiteit, ook wel gebrek genoemd.

Onderzoeksplicht koper

In de koopovereenkomst staat meestal opgenomen dat u het huis koopt in de staat waarin het zich op dat moment bevindt. U moet als kopende partij dus onderzoek (laten) doen naar de staat van de woning: de koper heeft een onderzoeksplicht.

Dat u gedegen onderzoek doet, is van belang voor de vraag of u de verkoper na de overdracht kunt aanspreken omdat de woning een verborgen gebrek vertoont. Als er gebreken zijn die tijdens een grondige inspectie aan het licht hadden kunnen komen dan is de verkoper meestal niet aan te spreken.

Een verborgen gebrek is dus een gebrek dat zich pas na de overdracht voordoet, dat wel aanwezig was vóór de overdracht maar waar de koper niet mee bekend was of had kunnen zijn.

Mededelingsplicht verkoper

De verkoper moet aan de koper melden dat er gebreken aan de woning zijn. Dit heet de mededelingsplicht. Als de verkoper deze mededelingen niet doet dan is hij aansprakelijk.

Aansprakelijkheid

De verkoper kan aangesproken worden door de koper als de koper zaken ontdekt die maken dat er van een normaal gebruik van de woning geen sprake kan zijn.

U moet hierbij bijvoorbeeld denken aan

  • lekkages,
  • een dak dat op instorten staat,
  • asbest
  • of vervuilde grond.

Als dergelijke gebreken zichtbaar waren of bekend waren geweest voor de koop, dan is het lastig de verkoper aan te spreken. Indien de gebreken niet bekend zijn geworden na onderzoek, dan kan de verkoper aansprakelijk worden gesteld.

Afwijkende bepalingen in het koopcontract

Regelmatig worden er bepalingen in het koopcontract opgenomen die de aansprakelijkheid van de verkoper beperken. Een voorbeeld hiervan is de zogenaamde ouderdomsclausule. Daarin staat vaak opgenomen dat de verkoper niet aansprakelijk is voor gebreken op grond van de ouderdom van het huis. Maar zelfs met deze bepalingen kan een verkoper nog aansprakelijk zijn indien hij een gebrek niet heeft medegedeeld of indien de gebreken ertoe leiden dat (een deel van) het huis gesloopt moet worden.

In de praktijk

Het is van het grootste belang dat de verkoper zeer snel van het gebrek op de hoogte wordt gesteld. U kunt de verkoper vragen om alsnog deugdelijk na te komen. Vaak betekent dit dat de verkoper tot reparatie of herstel van het gebrek overgaat op eigen kosten.

Ingebrekestelling

Het op de hoogte stellen van de verkoper dient op de juiste manier te gebeuren met een ingebrekestelling met een redelijke termijn om na te komen. Is de verkoper niet in gebreke gesteld of voldoet de ingebrekestelling niet aan de juridische eisen, dan kan het zo zijn dat de schade uiteindelijk voor eigen rekening komt.

Doet de verkoper na ontvangst van de ingebrekestelling niets? Dan kunt u schadevergoeding vorderen. U kunt dan een derde inschakelen om het gebrek te herstellen en deze kosten vorderen van de verkoper. U kunt in sommige gevallen ook vorderen dat de koopovereenkomst (deels) wordt ontbonden. Bij gedeeltelijke ontbinding wordt de koopprijs verminderd. Ook volledige of gedeeltelijke vernietiging op grond van dwaling is mogelijk.

Vervaltermijn

Als met de verkoper minnelijk geen oplossing bereikt kan worden, dan is het belangrijk om de vervaltermijn in de gaten te houden. U moet een vordering namelijk binnen 2 jaar nadat u heeft geklaagd bij de rechtbank indienen.

Verkoper aansprakelijk stellen

Denkt u dat uw huis verborgen gebreken bezit en wilt u de verkoper aansprakelijk stellen? Neemt u dan contact met mij op.

Esther is een ervaren advocaat met een praktische benadering. Zij is partner van ons kantoor en draait een gevarieerde praktijk waarbij de nadruk ligt op het arbeids-, bouw- en contractenrecht. Esther maakt duidelijke afspraken en streeft altijd naar een optimale samenwerking met haar cliënt.

Telefoon: 010 521 77 77 | E-mail: e.sonneveld@hklaw.nl